Dubai’de Gayrimenkul Yatırımı: Gerçekten Ne Kadar Kazanıyoruz?

Dubai, son yıllarda dünyanın en cazip yatırım noktalarından biri haline geldi. Yüksek kira getirisi, uluslararası yatırımcı dostu politikalar ve Airbnb gibi kısa dönem kiralama imkânları birçok kişiyi cezbediyor. Ancak her yatırımda olduğu gibi Dubai’de gayrimenkulden elde edilen gelirlerin de bazı görünmez maliyetleri var. Gelin, 1.000.000 AED (yaklaşık 272,479 USD) değerindeki bir daire üzerinden yıllık kira getirisini ve masrafları kalem kalem inceleyelim.

Brüt Getiri: 80,000 AED

Yıllık kira geliriniz 80,000 AED yani 21,800 USD.

Bu, aylık ortalama 1,816 USD gelir anlamına geliyor. Ancak bu brüt kazanç; yani giderler düşülmeden önceki tablo.

---

Housing Vergisi: %5

Dubai’de Airbnb üzerinden kiralama yaparken, bölgenin rayiç bedeline göre hesaplanan bir housing tax (konut vergisi) ödemeniz gerekiyor.

• Yıllık 80,000 AED gelir üzerinden %5 vergi = 4,000 AED

• Yani yaklaşık 1,087 USD

Bu kesinti sonrası yıllık kira geliriniz:21,800 USD → 21,000 USD

---

Yönetim (Management) Gideri

Dubai’de her binanın bir management fee (site/aidat bedeli) vardır. Örneğin bu daire için:

• Yıllık: 9,856 AED (~2,685 USD)

Bu masraf sonrası geliriniz:21,000 USD → 18,315 USD

---

Airbnb Masrafları (Aylık Faturalar)

Airbnb işletiyorsanız, konutunuzu misafirlere hazır hale getirmek için düzenli giderleriniz olur. Örneğin:

• İnternet (DU paketi): 400 AED

• Doğalgaz: 40 AED

• Cooling (soğutma): 200 AED

• Su: 26 AED

• Elektrik (DEWA): 67 AED

Toplam: 740 AED/ay = 8,880 AED/yıl (~2,416 USD)

Bu masraflarla birlikte net kira geliriniz:18,315 USD → 15,899 USD

---

Yatırım Getirisi (ROI) Hesabı

• Dairenin değeri: 272,479 USD

• Net yıllık kira: 15,899 USD

ROI = (15,899 ÷ 272,479) x 100 ≈ %5.8

---

Sonuç: Brüt ve Net Arasındaki Fark

Kâğıt üzerinde 21,800 USD gibi cazip bir kira getirisi varken, görünmez kalemler (housing tax, management cost, faturalar) nedeniyle net geliriniz 15,899 USD seviyesine düşüyor.

Bu da Dubai gayrimenkullerinde brüt ROI’nin %8’e kadar çıkabildiğini, ancak net ROI’nin gerçekte %5–6 bandında olduğunu gösteriyor.

Kalem	AED (Yıllık)	USD (Yıllık)	Açıklama
Brüt Kira Geliri	80,000 AED	21,800 USD	Aylık ortalama 1,816 USD
Housing Vergisi (%5)	-4,000 AED	-1,087 USD	Airbnb konut vergisi
Yönetim (Management Fee)	-9,856 AED	-2,685 USD	Site aidatı, 3 aylık ödenir
Airbnb Masrafları (Faturalar)	-8,880 AED	-2,416 USD	İnternet, elektrik, cooling, su, doğalgaz
Net Kira Geliri	58,264 AED	15,899 USD	Tüm masraflar sonrası